房客恶意拖欠租金 房东是否有权解除租房合同
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2018年5月10日
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成都资深律师 http://www.zslscd.com/
房东l先生通过本市一家房产中介公司的居间介绍，与房客m先生达成了租赁意向并签订了相应的房屋租赁合同。双方约定，租期为2年，租金支付方式为付三押一。租赁合同签订后，双方正常履行了6个月，期间m先生向l先生支付了两期租金，但之后m先生并未按时向l先生支付第三期租金，也没有明确作出不愿继续承租的意思表示，而是突然之间音讯全无、反锁房门。时隔半个月后，l先生要求立即解除合同，收回房屋。
本案例中，m先生无正当理由拖欠租金的行为显然违反合同约定，应承担相应的违约责任。但是，m先生的上述行为并不能简单地被认定为l先生即刻解除合同的法定条件。我国《合同法》总则第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。”
根据上述规定，不难看出，法律仅规定了守约方所享有的法定解约权的行使是有一定限制的。根据该条第三款规定，守约方在相对方延迟履约后必须先行进行催告，并且只有是在催告后的“合理期限”内、相对方仍未履行的前提下，方可主张解约的权利。结合本案例来看，房东l先生有权通过以下三种渠道解除合同，维护自己的合法权利：一是若租赁合同中约定有解约条件且该条件符合本案例所发生情况的；二是租赁双方就解约事项达成一致，协议解除合同的；三是经过书面催告后，在合理期限内对方仍未履行合同义务的。如果在实际操作中，由于对方不配合或者合同本身具有瑕疵导致前两种渠道均无法实现的，l先生只得根据《合同法》第九十四条第三款约定，有条件地解除该租赁合同。
值得注意的是，当事人在宣告合同解除时必须慎重，解约的条件及方式也应当符合法律规定的条件，切忌不作任何通知的“解约”。否则，守约方的合法权益非但得不到有效保护，反而还会因此遭受不必要的损失。
